BG Matt Geschäftsbericht 2015

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BAUGENOSSENSCHAFT

LUZERN

Geschäftsbericht 2015

Titelbild Luzernerstrasse 2, Luzern | Treppenhaus nach Sanierung (Foto: Michel Demierre, Luzernerstrasse 2)

Impressum Baugenossenschaft Matt Luzern Redaktion Markus Helfenstein, Präsident Rolf Fischer, Leiter Finanz- und Verwaltungskommission

Layout + Grafik Peter Joller, Verwalter

Druck Druckerei PK Druck, Luzern

Geschäftsbericht 2015

EDITORIAL & INHALT

Editorial Sehr geehrte Genossenschafterinnen, sehr geehrte Genossenschafter

NEWS

Rege Bautätigkeit bei der Baugenossenschaft Matt 2015 war für die BG Matt ein bewegtes Jahr, es herrschte eine rege Bautätigkeit. Allein für die Sa- nierung der Luzernerstrasse 2 und die Neubauten Neuhushof 13 + 14 haben wir im Berichtsjahr rund 7 Mio. Franken aufgewendet. Mit der Sanierung der Luzernerstrasse 2 wurde die erste Etappe der Gesamtsanierung in Angriff ge- nommen. Das straffe Bauprogramm konnte dank zuverlässigen Unternehmern und dank der um- sichtigen Bauleitung der TRIPOLArchitekten AG ein- gehalten werden. Die neu sanierten Wohnungen konnten nach nur gerade sechs Monaten Umbauzeit anfangs Dezember wieder bezogen werden. Nicht nur die Mieter, welche in ihre neuen „alten“ Woh- nungen zurückkehrten, auch die neuenMieter zeigten sich alle begeistert von der deutlich gesteigerten Wohnqualität. Für die neue Fassade mit den gros- sen Balkonen haben wir viele Komplimente erhalten. Im Sommer 2016 erhalten wir an zentralster Lage in Littau 17 neue Wohnungen. Mehr als die Hälfte die- serWohnungen sind bereits vermietet. Der Bezug er- folgt imJuli 2016 (Haus 13) und imAugust 2016 (Haus 14). Wenn Sie eine neueWohnung imNeuhushof mie- ten möchten, müssen Sie sich beeilen. Die Bauarbei- ten verlaufen bisher nach Plan. Wir rechnen damit, dass die veranschlagten Baukosten eingehaltenwer- den können. Für das ehemalige Ladenlokal am Mattweg fanden wir mit der Volksschule der Stadt Luzern eine neue Mieterin. Nachdem die notwendigen Umbauarbei- ten im Juli 2015 abgeschlossen werden konnten, wurde der neue Kindergarten pünktlich zum neuen Schuljahr bezogen. Die neue Nutzung als Kindergar- ten ist ein Farbtupfer, belebt das Quartier und er- gänzt die umliegenden Angebote wie KITA Fröschli, Kindergarten Neuhushof und Betreuung Schule Lit- tau Dorf II unseres Erachtens ideal. Für die Finanzierung all dieser Investitionen benöti- genwir auch immer wieder entsprechende Eigenmit- tel. Erkundigen Sie sich doch bei uns über die ver- schiedenen Möglichkeiten, wie Sie Ihr Geld sinnvoll anlegen können.

Foto: Mattweg 5, neuer Kindergarten (ex Husi)

Inhalt

Auf einen Blick

Auszug aus dem Jahresbericht

Kommentar zur Jahresrechnung

Bilanz

Erfolgsrechnung

Anhang zur Jahresrechnung

Bericht der Revisionsstelle

Geldflussrechnung

Liegenschaften im Überblick

Vorstand und Verwaltung

Markus Helfenstein Präsident

Geschäftsbericht 2015

ÜBERBLICK

Auf einen Blick Stand 31.12.2015

2015

Anzahl Liegenschaften

Liegenschaftswert brutto

165,0 Mio. CHF

Liegenschaftswert netto

138,3 Mio. CHF

Anzahl Wohnungen

600

Anzahl Gewerberäume

Anzahl Kindergärten

Arztpraxen

Anzahl Garagen

451

Anzahl Parkplätze

282

Gebäudeversicherungssumme

154,1 Mio. CHF

Katasterschatzung

154.4 Mio. CHF

Grundstückflächen

87 141 m 2

Liegenschaftsertrag brutto

8,8 Mio. CHF

Anteilscheinkapital

20,8 Mio. CHF

Anzahl Genossenschafter

698

Verzinsung Anteilscheinkapital

3¼ %

Vorstandsmitglieder

Mitarbeiter

Mitarbeiter in Personeneinheiten (PE)

3,8

Gründungsjahr

1953

Geschäftsbericht 2015

PRÄSIDENT

Jahresbericht Auszug aus dem Jahresbericht des Präsidenten

Hypotheken: ImBerichtsjahr wurden bestehende Hypotheken von insgesamt CHF 2‘290‘790 zurückbezahlt. Für den Landerwerb der städtischen Grundstücke an der Bernstrasse, die Baukosten der Neuüberbauung Neuhushof 13 + 14 und für die Sanierung Luzerner- str. 2 wurden neue Kredite von total CHF 4‘090‘000.00 aufgenommen. CHF 4‘070‘000.00 konnten mit Eigenmitteln finanziert werden. Dies dank zusätzlichem Anteilscheinkapital und den Ein- lagen in die Darlehenskasse. Das erste von drei Häusern ist bereits fertig saniert und das Resultat lässt sich sehen. Das „forsche“ Bauprogramm konnte eingehalten werden, die Mie- tenden anfangs Dezember 2015 in die Wohnungen einziehen. Der Vorstand hat sich bei der Planung viel Zeit genommen und sich sorgfältig mit der Sanie- rung und der Eingriffstiefe auseinandergesetzt. Es war für uns nicht einfach, die Kündigung für alle 63 Mietparteien auszusprechen. Mit dem Entscheid, auch sämtliche Bodenbeläge zu ersetzen, den Tritt- schall zu optimieren und eine Bodenheizung einzu- bauen, konnte die Wohnbehaglichkeit in den Zwei-, Drei- und Vierzimmer-Wohnungen aber markant gesteigert werden. Das Mietzinsniveau bewegt sich auch nach der Sanierung in einem sehr preisgün- stigen Bereich. -Neuhushof 13 + 14 17 neue Wohnungen, ein Kindergartenlokal und 17 Einstellhallenplätze werden unser Immobilienport- folio ab Sommer 2016 ergänzen und bereichern. Wir freuen uns auf moderne neue Wohnungen an bester Lage im Zentrum von Littau. Die Hälfte der Woh- nungen ist bereits vermietet, vor allem die kleineren Wohnungen waren sehr stark gefragt. Familien mit Kindern kommen in den Genuss eines Kinderrabatts von CHF 60.00 pro Kind, befristet auf 4 Jahre. Die Wohnungen werden im Minergie-Standard erstellt und sind mit Komfortlüftungen ausgestattet. Der Ausbau entspricht einem mittleren bis gehobenen Standard. -Bernstrasse Als Meilenstein darf der Kauf der städtischen Grund- stücke an der Bernstrasse Luzern bezeichnet wer- den. Nach jahrelangen Verhandlungen stimmte das Luzerner Parlament Ende April 2015 dem Kaufver- trag für die Veräusserung von 2 Grundstücken an die BG Matt und dem Baurechtsvertrag für die Abgabe von 11 Grundstücken an die abl luzern mit grosser Mehrheit zu. Kurz nach dem Entscheid des Grossen Stadtrats sorgte dann ein privater Investor zuerst mit einer Verwaltungsbeschwerde und danach mit einer Gemeindebeschwerde gegen den Beschluss des Projekte / Bautätigkeit -Luzernerstrasse 2/4/6

Markus Helfenstein Rückblick auf das Geschäftsjahr 2015

Wie Sie dem Editorial entnehmen konnten, war das Berichtsjahr 2015 geprägt von einer überdurch- schnittlichen Bautätigkeit. Auch in den kommenden Jahrenwerdenwir diverse Grossprojekte realisieren. Unser Augenmerk richtet sich deshalb einerseits auf eine sorgfältige vorausschauende Investitionspla- nung und andererseits auf eine darauf abgestimmte Finanzplanung. Strategie Liegenschaften Regelmässig überprüft und aktualisiert der Vorstand die Mehrjahresplanung für jede einzelne Liegen- schaft/Siedlung. Im Einklang mit unserem Leitbild wird dadurch der dauerhafteWerterhalt unserer Lie- genschaften gewährleistet. Periodisch legenwir fest, welche Sanierungen in welchen Liegenschaften aus- geführt werden. Den Fokus legen wir auf gut erhal- tene Liegenschaften und energetisch sinnvolle Lö- sungen. Wo Sanierungen nicht mehr sinnvoll sind, z. B. aufgrund eines ungenügenden Kosten-Nut- zen-Verhältnisses wird auch ein Ersatzneubau ge- prüft. Dieses Szenariowird in absehbarer Zeit die er- sten BGM – Siedlungen entlang der Luzernerstrasse 138 - 148 betreffen. Da unsere Kapazitäten be- schränkt sind, personell und finanziell, können nicht alle Projekte parallel ausgeführt werden. In den näch- sten drei bis fünf Jahrenwerdenwir mit den Grosssa- nierungen Luzernerstrasse 2/4/6, Luzernerstrasse 150 und den Neubauten an der Bernstrasse stark ausgelastet sein. Danach werden wir wohl eine Kon- solidierungsphase einbauen. Konkret werden wir allfällige Ersatzneubauten an der Luzernerstrasse 138 – 148 also kaumvor 2024 realisieren können. Beim Wohnungsangebot muss generell auch die Entwick- lung der durchschnittlichen Haushaltgrössen berück- sichtigt werden. Ende 2014 lag diese in der Stadt Lu- zern bei 1.92 Personen. Strategie Finanzen Damit wir die anfallenden Unterhaltskosten, Sanie- rungen und Neubauten auch finanzieren können, braucht es auch eine vorausschauende Finanzpla- nung. Der Vorstand hat im Berichtsjahr die Finanz- strategie weiterverfolgt, die auf vier Säulen basiert: 1.Eigenkapital, 2.Darlehenskasse, 3.Bankkredite, 4. übrige Kredite und Darlehen. Bis zumJahr 2023 rech- nen wir mit Investitionen von rund 50 Mio. Franken. Damit der Finanzaufwand nicht aus dem Ruder läuft, muss der Finanzierungsmix stimmen. Um alle Projekte realisieren zu können, benötigen wir zusätzliche Eigenmittel von mindestens 12 Millionen Franken. Rund die Hälfte davon können wir aus den laufenden Rechnungen erwirtschaften. Die restlichen Eigenmittel müssen mit zusätzlichem Anteilschein- kapital und vor allem zusätzlichen Einlagen in die Darlehenskasse beschafft werden.

Geschäftsbericht 2015

JAHRESBERICHT

Vorstand Der Vorstand hat im Berichtsjahr an 10 Sitzungen die Oberleitung und die finanzielle Führung der Ge- nossenschaft wahrgenommen. An der Sommerklau- sur und der jährlichen Klausurtagung im November werden jeweils die strategischen Ziele für die Ent- wicklung der Genossenschaft festgelegt. Zudem werden bei dieser Gelegenheit grössere Bauprojekte und Spezialprojekte (z.B. Wärmeverbund) behan- delt. Diese Geschäfte werden von der Finanz- und Verwaltungskommission oder von Projektkommissi- onen vorbereitet. Der Vorstand ist breit aufgestellt und kann dank der verfügbaren Fachkompetenz in finanziellen, baulichen und juristischen Fragen effi- zient und speditiv arbeiten. Nicole Rey hat sich in ih- remersten Vorstandsjahr gut eingelebt und hält sich wacker in unserem männerdominierten Vorstand. Geschäftsstelle/Verwaltung Das stetige Wachstum unserer Genossenschaft bringt naturgemäss auch Mehrarbeit mit sich. Für das Berichtsjahr wurden die Arbeitspensen von Sandra Kuster und Daniela Ruiz auf je 50 % erhöht. Diese Massnahme war nötig und hat sich sehr bewährt. Auch unser technischer Mitarbeiter, Angelo Walker, kann sich nicht über mangelnde Arbeit beklagen. In seinemArbeitsbereich versuchen wir, die benötigten Kapazitäten mit Aushilfskräften oder durch direkte Arbeitsvergaben an Fachunter- nehmen zu decken. Auch der Verlust von langjäh- rigen, verdienten Hauswarten, die uns stark unter- stützt haben, bedeutet immer Mehraufwand für die Verwaltung. Immer häufiger können diese Abgänge nur durch externe Lösungen ersetzt werden. zum Gedenken Von Mai 2015 bis April 2016 mussten wir leider von 10Genossenschafter/innen undMieter/innen für im- mer Abschied nehmen. Wir werden allen Verstor- benen ein ehrendes Andenken bewahren. zum Schluss Mit dem Jahresbericht wollen wir über die wich- tigsten Ereignisse des Berichtsjahres Auskunft ertei- len. Falls Sie noch Fragen haben, erkundigen Sie sich ungeniert auf der Geschäftsstelle oder bei den Mit- gliedern des Vorstands. Dank dem grossen Engage- ment von Vorstand, der Geschäftsstelle und unseren Hauswarten dürfen wir erneut auf ein sehr erfolg- reiches Jahr zurückblicken. Wir durften wieder viele positive Rückmeldungen entgegennehmen. Verein- zelt gab es auch weniger erfreuliche Vorfälle. Wo Menschen aufeinandertreffen, gibt es zuweilen auch Auseinandersetzungen, und es gelingt nicht immer, Lösungen zu finden, die für alle befriedigend sind. Dies ist Ansporn und Motivation zugleich, uns weiter zu verbessern. Sehr geehrte Genossenschafterinnen und Genossen- schafter, ganz herzlichen Dank für die Treue und das Vertrauen in Ihre Baugenossenschaft Matt

grossen Stadtrats für weitere Verzögerungen. Beide Beschwerden wurden vom Kantonsgericht (Verwal- tungsbeschwerde) und vomRegierungsrat (Gemein- debeschwerde) abgewiesen, bzw. gar nicht darauf eingetreten. Die Grundstücke konnten definitiv er- worben werden und gingen mit Tagebucheintrag vom 9. September 2015 in den Besitz der BG Matt. -Luzernerstrasse 150 An der Klausurtagung letzten November hat der Vor- stand eine erste Sanierungsstudie und ein Vorpro- jekt geprüft. Die Planergemeinschaft Blaser Schütz GmbH, Luzern und cometti truffer architekten ag, Luzern wurden mit der Studie beauftragt. Die Stu- die zeigt auf, dass bei der Sanierung der Gebäude- hülle spezielle Massnahmen zur Ertüchtigung der Erdbebensicherheit nötig sind. In Bezug auf die Fas- sadengestaltung muss berücksichtigt werden, dass das Gebäude als schützens- und erhaltenswerte Baute eingetragen ist. Wir sind also gehalten, ein Baugesuch einzureichen, das demeinzigartigen Cha- rakter des Gebäudes gerecht wird. -Mattweg 5 Ein kleineres aber nicht weniger interessantes Bauprojekt konnten wir am Mattweg 5 in den Räu- men des ehemaligen Quartierladens „Husi’s Läbes- mittel“ realisieren. Nachdem der Vorstand verschie- dene Angebote geprüft hatte, zeichnete sich die Lösung ab, das Ladenlokal in einen Kindergarten um- zubauen. Beim Umbau des Ladenlokals haben wir bewusst darauf geachtet, bei der Gestaltung ein paar Farbtupfer zu setzen. Die Glasfront entlang demMattweg lässt Einblicke von aussen zu. So kön- nen auch die Passanten am regen Kindergartenbe- trieb teilhaben, oder dem fröhlichen Gesang der Kin- der lauschen. -Wärmeverbund Littau AG ImSinne unseres Leitbilds unterstützenwir nicht nur moralisch, sondern auchmit einer finanziellen Betei- ligung die Idee eines Wärmeverbundes in Littau. In der Zwischenzeit hat die ewl energie wasser luzern die Aktienmehrheit übernommen. ewl verfügt über das nötige Know-how und die finanziellen Ressour- cen. Bis Ende 2016 soll entschieden werden, ob das Wärmenetz Littau realisiert wird. Neue Zielsetzung ist, das Wärmenetz in Littau mit Abwärme der Keh- richtverbrennungsanlage Renergia Perlen und der Swiss Steel im Littauer Boden zu betreiben. G-Net Die Vorgaben für die Umsetzung der Wohnbaustra- tegie in der Stadt Luzern konnten bisher noch nicht, oder zumindest nur teilweise erfüllt werden. Der regelmässige, informelle Austausch zwischen dem G-Net Ausschuss und der Stadt Luzern ist deshalb wichtig. Die kurz- bis mittelfristige Realisierung von gemeinnützigen Wohnungen in den Arealen Bernstrasse, Industriestrasse, Urnerhof und Eich- wald muss nun konsequent umgesetzt werden. Die Wohnbaugenossenschaften der Stadt Luzern sind bereit, ihren Beitrag für die Umsetzung der hoch gesteckten Ziele zu leisten.

Markus Helfenstein, Präsident

Geschäftsbericht 2015

KOMMENTAR

Kommentar zur Jahresrechnung Wachsen mit Umsicht

Rolf Fischer Die Jahresrechnung 2015 wurde erstmals nach den Grundsätzen des neuen Rech- nungslegungsrechts erstellt. Die Darstellung der Rechnung und der Anhang sind entsprechend ange- passt. Das neue Gesetz verlangt zudem, dass jede Immobilieneinheit (Siedlung) einzeln bewertet und beurteilt wird. In diesem Zusammenhang liessen wir imGeschäftsjahr 2015 sämtliche Liegenschaften von zwei externen Gesellschaften bewerten. Die Ver- kehrswertschatzung hat ergeben, dass die bilan- ziertenWerte tiefer sind als die effektiven Verkehrs- werte.UnserevorsichtigeLiegenschaften-Bewertung und die daraus resultierende vernünftige, gemein- nützige Mietzinspolitik wurden durch die Schatzung klar bestätigt. Wir freuen uns, Ihnen über ein gesundes Liegenschaf- ten-Portfolio mit einer soliden Finanzstruktur zu berichten. Erläuterungen zur Jahresrechnung 2015. DieMietzinserträge von CHF 8 845 681.57 haben sich gegenüber demVorjahr kaumverändert. Wie bis an- hin haben wir auch im vergangenen Geschäftsjahr bei den meisten Mietverhältnissen den Mietzins an den aktuellen Referenzzinssatz von 1.75 % ange- passt. Die Reduktion der Mietzinse wird sich nur ge- ringfügig auswirken, da in der gleichen Periode auch Erhöhungen aufgrund von Renovationen vorgenom- men wurden. Die gesamte Ertragslage ist auch in Zukunft stabil und kalkulierbar. Die Kosten für den ordentlichen Liegenschaftsauf- wand von CHF 1 800 755.69 und auch für den Betriebsaufwand von CHF 777 814.60 sindmit den Vorjahreswerten vergleichbar. Die Position „Gebäude und Kleinsanierungen“ von CHF 515 976.00 beinhal- tet unter anderem die neue Elektroinstallation Lu- zernerstrasse 150 und den Umbau Ladenlokal „Husi“ in den neu eröffneten Kindergarten amMattweg 5/7. Weiterhin erfreulich zeigt sich die positive Entwick- lung des Finanzaufwandes für Hypothekar- und Dar- lehenszinsen von CHF 2 325 381.45. Auch in den näch- stenJahren rechnenwirmit einemweiterenRückgang des Finanzaufwandes im Verhältnis zum Liegenschaftsertrag. Über das gesamte Immobilienportfolio konnten wie in den Vorjahren 1,5 % des Buchwertes abgeschrie- benwerden. Die Jahresrechnung 2015 zeigt nach Ab-

schreibungen von CHF 1 905 000 und einer Einlage in den Erneuerungsfonds von CHF 1 185 000 Ab- schreibungen bzw. Fondseinlagen im Gesamtwert von CHF 3 115 000. Die Baugenossenschaft Matt verfügt mit einemAn- teilscheinkapital von CHF 20.9Mio. (Vorjahr CHF 19.9 Mio.) und ausgewiesenen Reserven von CHF 0.7 Mio. über eine solide ausgewiesene Eigenkapitalbasis von rund 15 % der Bilanzsumme. Der Saldo der Darle- henskasse ist um CHF 1.3 Mio. auf CHF 7.5 Mio. an- gestiegen. Durch den erfreulichen Anstieg des An- teilscheinkapitals und der Darlehenskasse konnten die grossen Investitionen im Berichtsjahr mit einer relativ geringen Neuverschuldung in langfristige Hy- potheken finanziert werden. Sämtliche noch nicht abgeschlossenen Projekte sind in der Bilanzposi- tion „Anlagen im Bau“ wie folgt ausgewiesen:

Projekt

Betrag CHF

Neubau und Grundstück Neuhushof 13+14 Landkauf Bernstrasse 92-96 (Projekt obere Bernstrasse) Landkauf Bernstrasse 88 + 90 (Projekt obere Bernstrasse) Projekt Luzernerstrasse 2/4/6, 2015-2017 Sanierung Luzernerstrasse 150, Projektierungsphase

6 536 484.15

2 344 344.65

1 166 735.80

3 289 493.04

1 841.10

TOTAL

13 338 898.74

Verwendung Jahresgewinn Der Jahresgewinn beträgt CHF 706 496.63. Der Vor- stand schlägt der Generalversammlung vor, das Anteilscheinkapital im Berichtsjahr mit 3.25 % zu verzinsen. Für das Vertrauen und das finanzielle Engagement bedanken wir uns bei allen Genos- senschafterinnen und Genossenschaftern ganz herzlich. Weiterhin freuen wir uns über die Zeichnung von neuen Anteilen oder Ihre Einlagen in die Darlehenskasse.

Geschäftsbericht 2015

BILANZ

Bilanz 31.12.2015 in CHF

31.12.2015

Vorjahr

AKTIVEN

141 508 744.88

134 771 884.51

Umlaufvermögen

3 082 433.69

2 829 045.61

flüssige Mittel

2 255 865.07

1 951 495.72

Forderungen aus Leistungen

3 061.85

2 838.56

übrige kurzfristige Forderungen

249.07

222.95

aktive Rechnungsabgrenzungen

0.00

32 847.30

aktive Abgrenzung Heiz- / Nebenkosten

823 257.70

841 641.08

Anlagevermögen

138 426 311.19

131 942 838.90

Finanzanlagen

112 200.00

12 200.00

Mobilien, Fahrzeuge, Einrichtungen

37 327.35

20 000.00

Immobilien, Liegenschaften

151 678 885.10

151 573 885.10

Kumulierte Abschreibungen auf Liegenschaften

-26 741 000.00

-24 836 000.00

Anlagen im Bau

13 338 898.74

5 172 753.80

PASSIVEN

141 508 744.88

134 771 884.51

Fremdkapital

119 269 166.29

113 552 740.15

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

1 606 696.58

173 511.79

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

9 316 277.10

7 486 524.55

übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

44 744.85

25 208.30

passive Rechnungsabgrenzungen

1 548 503.11

1 617 886.16

kurzfristiges Fremdkapital

12 516 221.64

9 303 130.80

langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

102 323 080.00

101 012 500.00

Rückstellungen langfristig

187 864.65

180 109.35

Erneuerungsfonds

4 242 000.00

3 057 000.00

langfristiges Fremdkapital

106 752 944.65

104 249 609.35

Eigenkapital

22 239 578.59

21 219 144.36

Anteilscheinkapital

20 852 500.00

19 918 000.00

Reservefonds

680 581.96

644 364.37

Jahresgewinn

706 496.63

656 779.99

Gewinnverwendung

706 496.63

656 779.99

Verzinsung Anteilscheinkapital 3¼ %

666 716.15

620 562.40

Einlage in Reserven

39 780.48

36 217.59

Geschäftsbericht 2015

ERFOLGSRECHNUNG

Erfolgsrechnung 2015 in CHF

1.1. - 31.12.15

Vorjahr

Budget 2015

Mietzinsertrag netto

8 825 922.57

8 780 000.00 8 784 462.40

Zinsbeihilfen

19 759.00

0.00

30 084.00

Liegenschaftsertrag

8 845 681.57 100.0

8 780 000.00 8 814 546.40 100.0

Kleinsanierungen

-515 976.00 -1 153 750.54

-485 000.00

-318 147.03

Unterhalt und Reparaturen Gebäude-/Sachversicherung

-1 165 000.00 -1 092 565.80

-131 029.15

-150 000.00

-140 604.35 -76 651.60

Liegenschaftssteuern Direkter Liegenschaftsaufwand

0.00

-20.4 -1 800 000.00 -1 627 968.78

-1 800 755.69

-18.5

Liegenschaftsertrag netto

7 044 925.88

6 980 000.00 7 186 577.62

79.6

81.5

Löhne Verwaltung Sozialversicherungen div. Personalaufwand

-344 444.95 -97 819.05 -16 378.70

-357 000.00 -100 000.00 -20 000.00

-333 669.40 -97 763.95 -16 767.00

Personalaufwand

-458 642.70 -5.2 -477 000.00 -448 200.35 -5.1

Geschäfts- und Bürokosten Vorstand, GV, Revision, Beratung

-121 642.65

-147 000.00

-105 699.10

-197 529.25

-218 000.00

-200 177.51

ÜbrigerbetrieblicherAufwand -319 171.90

-365 000.00

-3.6

-305 876.61 -3.5

Betriebsaufwand

-777 814.60 -8.8 -842 000.00 -754 076.96 -8.6

Abschreibungen auf Liegenschaften

-1 905 000.00

-1 810 000.00 -2 000 000.00

Abschreibungen Sanierungen und Mobiliar

-25 000.00

-1 187 000.00

-10 000.00

Einlage/Entnahme aus Erneuerungsfonds

-1 185 000.00

119 000.00 -1 200 000.00

Zuweisung in Solidaritätsfonds

0.00

Abschreibungen und Fonds -3 115 000.00 -35.2 -2 878 000.00 -3 210 000.00 -36.4 Betriebsergebnis (vor Finanzaufwand / Steuern) 3 152 111.28 35.6 3 260 000.00 3 222 500.66 36.6

Hypothekar- und Darlehenszinsen

-2 319 557.29

-2 451 000.00 -2 431 884.77

Bankspesen, Bankzinsen

-5 824.16

-9 000.00

-6 103.10

Finanzaufwand

-2 325 381.45 -26.3 -2 460 000.00 -2 437 987.87 -27.7

Betriebsergebnis vor Steuern 826 729.83 9.3 -800 000.00 784 512.79 8.9

a.o. Ertrag

22 452.00 22 452.00

0.00 0.00

a.o. Erfolg

0.3

0.0

Gewinn vor Steuern

849 181.83 9.6 800 000.00 784 512.79 8.9

Steuern

-142 685.20

-130 000.00

-127 732.80

Jahresgewinn

706 496.63 8.0 670 000.00 656 779.99 7.5

Geschäftsbericht 2015

ANHANG

Anhang zur Jahresrechnung 2015

Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizer Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts (Art. 957 - 962) erstellt. Erstanwendung neues Rechnungslegungsrecht Der Vorstand hat entschieden, die Bestimmungen des neuen Rechnungslegungsrechts erstmalig auf den 1. Januar 2015 anzuwenden. Die Vorjahresangabenwurden zur Vergleichbarkeit den Anforderungen des neuen Rechnungslegungsrechts angepasst. Die von der Generalversammlung genehmigte Jahresrechnung 2014 ist rechtlich massgebend. Sachanlagen Die Immobilien werden mit dem steuerlich maximal zulässigen Abschreibungssatz von 1.5 % des Rest- buchwerts abgeschrieben. Die maximal zulässigen Abschreibungen werden für einzelne Überbauungen verwendet. Erneuerungsfonds Zuweisungen in die Rückstellungen für Grossreparaturen erfolgen nach Verfügbarkeit, bis der steuerlichma- ximal zulässige Umfang von 5% des Restbuchwertes erreicht ist. In der Jahresrechnung wurden die nachfolgenden wesentlichen Grundsätze angewendet:

CHF

Angaben zu Bilanz und Erfolgsrechnung

Finanzanlagen

31.12.2015

31.12.2014

diverse Anteilscheine

12 200

Darlehen Wärmeverbund Littau AG, Luzern

100 000

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2015

31.12.2014

1 773 487

1 284 845

Kontokorrente, Amortisationen

Darlehenskasse Genossenschafter

7 542 790 6 201 680

Passive Rechnungsabgrenzungen

31.12.2015

31.12.2014

Ausstehende Aufwendungen

191 934

261 608

Mieter-Vorauszahlungen

608 457

593 091

Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten

748 112

763 187

Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2015

31.12.2014

Hypotheken

95 657 370 98 413 500

Darlehen, EGW, Fonds de Roulement

6 665 710 3 759 000

Rückstellungen

31.12.2015

31.12.2014

Rückstellungen langfristig

87 865

80 109

Solidaritätsfonds

100 000

Rückstellungen für Grossreparaturen

4 242 000 3 057 000

Genossenschaftskapital

31.12.2015

31.12.2014

Bestand am 01.01.

19 918 000 18 189 000

Einzahlungen

1 485 000 2 193 000

Auszahlungen

550 500

464 000

Bestand am 31.12.

20 852 500 19 918 000

Geschäftsbericht 2015

ANHANG

Anhang zur Jahresrechnung 2015

Die Generalversammlung bestimmt jährlich auf Antrag des Vorstands die Verzinsung des Genossenschafts- kapitals. Ausscheidende Mitglieder bzw. deren Erben haben keine Ansprüche auf Genossenschaftsvermö- gen mit Ausnahme des Anspruchs auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Genossenschaftsanteile. Die Rückzahlung erfolgt zum Bilanzwert des Austrittsjahres unter Ausschluss der Reserven und Fondseinlagen, höchstens aber zum Nennwert. Die Auszahlung erfolgt innert eines Monats nach Genehmigung der Jahres- rechnung durch die ordentliche Generalversammlung. In begründeten Fällen kann der Vorstand die Auszah- lung und Verzinsung vor der nächsten ordentlichen Generalversammlung veranlassen. Dabei erfolgt dies un- ter Vorbehalt der Festlegung von Bilanzwert und Verzinsung durch die nächste ordentliche Generalversammlung.

ausserordentliche, einmalige oder periodenfremde Positionen Erfolgsrechnung

CHF

31.12.2015

31.12.2014

Überschussabrechnung Sachversicherung

22 452

Sonstige Angaben

CHF

31.12.2015

31.12.2014

Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwen- deten Aktiven

138 276 784 131 910 639

Anzahl Mitarbeitende

2015

2014

Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt

3.80

3.60

Vollzeitstellen für Hauswartungen (ca.)

2.00

Angaben gemäss Art. 19 Statuten BG Matt Gebäudeversicherungswerte und Wohnungsbestand siehe detaillierte Zusammenstellung auf Seite 14

Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung Der Vorstand der BG Matt hat sich anlässlich der jährlich stattfindenden Klausurtagung mit den für die Jahresrechnung wesentlichen Risiken auseinandergesetzt und wo nötig erforderliche Massnahmen beschlossen.

Angaben gemäss Art. 22 Statuten BG Matt

CHF 2015

CHF 2014

Entschädigung der Organe

Vorstand (inkl. Lohnanteile und Kommissionsentschädigung)

97 150

94 405

Revisionsstelle

8 046

12 893

Geschäftsbericht 2015

REVISIONSSTELLE

Bericht der Revisionsstelle zur eingeschränkten Revision an die Generalversammlung der Baugenossenschaft Matt, Luzern

Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der Baugenossen- schaft Matt für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Für die Jahresrechnung ist der Vorstand verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jah- resrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Re- vision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt wer- den. Eine eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Un- terlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befra- gungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzes- verstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Jahresgewinns nicht Gesetz und Statuten entsprechen.

Luzern, 15. März 2016

BDO AG

sig. Bruno Purtschert

sig. Ralf Minder

Zugelassener Revisionsexperte

Zugelassener Revisionsexperte (leitender Revisor)

BDO AG Landenbergstrasse 34 6002 Luzern

Geschäftsbericht 2015

GELDFLUSSRECHNUNG

Geldflussrechnung Fonds: Netto-Flüssige Mittel

2014

2015

Total

UMSATZBEREICH

CHF

Jahresgewinn Abschreibungen Erneuerungsfonds Solidaritätsfonds

656 780

706 497

1 363 277

2 010 000 1 930 000 3 940 000 1 200 000 1 185 000 2 385 000

Cashflow (Fonds NUV)

3 866 780 3 821 497

7 688 277

Veränderung Debitoren/TA

90 580 26 873 -247 266 40 820

32 598 18 384

123 178 45 257

Veränderung aufgel. Heiz- Nebenkosten

Veränderung Kreditoren/TP

1 406 169

1 158 903

Veränderung Heiz- Nebenkosten Akonti Veränderung des Nettoumlaufvermögens (ohne flüssige Mittel)

-15 075

25 745

-88 993

1 442 076 1 353 083

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

3 777 787

5 263 573 9 041 360

INVESTITIONSBEREICH Investitionen Mobiliar und Einrichtungen Investitionen Liegenschaften / Neubauten

-42 327

-2 775 968

-8 271 145

-11 047 113

Investitionen Finanzanlagen

0 -100 000 -100 000

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

-2 775 968 -8 413 472 -11 189 440

Kapitalüberschuss/-(bedarf)

1 001 819 -3 149 900 -2 148 081

FINANZIERUNGSBEREICH Veränderung Hypotheken/FdR/EGW Veränderung Darlehenskasse, div. Konti

-2 005 200 1 819 890 1 729 000 -563 202

1 799 210

-205 990

1 341 110 3 161 000

Veränderung Anteilscheinkapital Verzinsung Anteilscheinkapital

934 500 -620 562

-1 183 764

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

980 488 3 454 258 4 434 746

Zu-/Abnahme Netto-flüssige Mittel

1 982 307

304 358 2 286 665

Netto-Flüssige Mittel

(Bankguthaben abzgl. Bankkontokorrent) Netto-Flüssige Mittel am 1.1 Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

-33 656

1 948 652 5 263 573 -8 413 472 3 454 258 2 253 010

3 777 787 -2 775 968 980 488 1 948 651

Netto-Flüssige Mittel am 31.12

Bestandesänderung

1 982 307

304 358

Geschäftsbericht 2015

LIEGENSCHAFTEN

Liegenschaften im Überblick per 31.12.2015

Gebäude- versicherung

Baujahr Erwerb

Kataster- schatzung

Grund- fläche

Woh- nungen

Luzernerstrasse 118

1955 1959 1956

1 138 800

1 311 000

966 m²

Luzernerstrasse 136 Luzernerstrasse 138 Luzernerstrasse 140 Luzernerstrasse 142 Luzernerstrasse 144 Luzernerstrasse 146 Luzernerstrasse 148 Thorenbergstrasse 28

2 196 200 2 044 000

980 m²

1 660 200 1 943 000 1 035 m²

1956 1 860 500 1 992 000

935 m²

1957

1 102 600 1 346 000 1 274 200 1 514 000

859 m²

1959

1 117 m²

1955 1 080 600 1 319 000

737 m²

1954 1962 1962 1965 1956 1955 1969

1 156 300 1 540 000

768 m²

3 830 900 4 560 000 1 980 m²

Grubenstrasse 11

2 429 200 2 994 000 3 423 700 3 672 000

1 179 m²

Grubenstrasse 16

2 197 m²

Ritterstrasse 14 + 16

1 429 500 1 908 000 1 300 m²

Mattweg 3

1 688 300 2 555 000

1 031 m²

Mattweg 5 + 7

4 212 700 4 803 000 1 620 m²

Mattweg 9 + 11 Flurstrasse 5 Flurstrasse 7

1960 3 546 600 4 317 000 1 624 m²

1967 1967

1 754 400 1 982 000 1 355 m²

1 809 400 1 832 000 1 730 m²

Flurstrasse 6, 8, 10

1968 8 298 200 7 939 000 4 540 m²

Matthof 6, 8, 10, 12, 14

1972

9 152 400 9 430 000 6 015 m²

Zimmeregg 1, 3, 5

1978 7 697 600 8 154 000 4 046 m² 1980 10 250 000 9 047 000 4 662 m²

Zimmeregg 2 + 4

Zimmeregg 8, 10, 12

1974

6 394 400 5 909 000

2 416 m²

1984 7 240 700 6 089 000 3 567 m² 1980 2 328 200 2 497 000 2 839 m²

Längweiherstrasse 28, 30, 32

Autoparkhalle Zimmeregg

Neuhushof 1 + 2 mit EH

1993 1993 1993

4 675 000 2 657 000

8 758 400

3 372 m²

Neuhushof 3 Neuhushof 5

2 762 800 2 573 000

1 415 m²

Neuhushof 4 mit EH

1994 4 786 000 3 589 000 1 634 m²

Neuhushof 6

1995 1995 1995

2 204 000 4 014 000 2 255 000

Neuhushof 7 mit EH

9 035100

3 812 m²

Neuhushof 8

Unterwilrain 26 + 28

1973

3 394 900 3 234 000 2 689 m² 9 876 200 10 515 000 6 152 m²

1971

Luzernerstrasse 2, 4, 6 mit EH

1 656 000 1 750 000 1 461 300 1 509 000

996 m²

7 7

Mattrain 6

1966 1966

1 212 m²

Mattrain 8

2006 16 454 600 14 777 000 6 797 m²

Schönegg 1 - 4 mit EH

Bernstrasse 94 + 96

2012

932 100

676 000

1 931 m²

Bernstrasse 88 + 90

2015

680 000

1 761 m²

Luzernerstrasse 150

2013

7 098 500 8 346 000 3 560 m²

Neuhushof 13 + 15

2014

1 310 900

2 312 m²

154 483 100 154 151 000 87 141 m2

600

Geschäftsbericht 2015

BAUGENOSSENSCHAFT

Vorstand

Präsident Markus Helfenstein Geschäftsführer Finanz-+ Verwaltungskommission Vizepräsident Rolf Fischer Wirtschaftsinformatiker (Leiter Finanz- + Verwaltungskommission)

Mitglieder Roger Sonderegger Dr. rer. nat.

Ernst Zimmermann dipl. Bauleiter (Finanz- + Verwaltungskommission)

Mitglied Nicole Rey Protokoll

Andreas Meier Rechtsanwalt und Notar

Heinz Siegrist Teamleiter Wohnbauberatung Vizedirektor

Revisionsstelle BDO AG Landenbergstrasse 34 6002 Luzern

Geschäftsstelle

Verwaltung

Baugenossenschaft Matt Grubenstrasse 16

Mitarbeiter Peter Joller, Verwalter (Finanz- + Verwaltungskommission)

Postfach 241 6014 Luzern

Tel 041 259 22 88 | Fax 041 259 22 89 service@bgmatt.ch | www.bgmatt.ch

Daniela Ruiz (Teilzeitpensum) (Buchhaltung)

Öffnungszeiten Montag 15.00 Uhr - 18.00 Uhr

Sandra Kuster (Teilzeitpensum) (Sekretariat)

Dienstag - Freitag 09.30 - 11.30 Uhr

General versammlung 2017 Freitag, 28. April 2017

Angelo Walker (Technischer Unterhalt)

Geschäftsbericht 2015

BAUGENOSSENSCHAFT

LUZERN

Grubenstrasse 16 Postfach 241 6014 Luzern

www.bgmatt.ch

Geschäftsbericht 2015

BAUGENOSSENSCHAFT

LUZERN

Geschäftsbericht 2015

Titelbild Luzernerstrasse 2, Luzern | Treppenhaus nach Sanierung (Foto: Michel Demierre, Luzernerstrasse 2)

Impressum Baugenossenschaft Matt Luzern Redaktion Markus Helfenstein, Präsident Rolf Fischer, Leiter Finanz- und Verwaltungskommission

Layout + Grafik Peter Joller, Verwalter

Druck Druckerei PK Druck, Luzern

Geschäftsbericht 2015

EDITORIAL & INHALT

Editorial Sehr geehrte Genossenschafterinnen, sehr geehrte Genossenschafter

NEWS

Foto: Mattweg 5, neuer Kindergarten (ex Husi)

Inhalt

Auf einen Blick

Auszug aus dem Jahresbericht

Kommentar zur Jahresrechnung

Bilanz

Erfolgsrechnung

Anhang zur Jahresrechnung

Bericht der Revisionsstelle

Geldflussrechnung

Liegenschaften im Überblick

Vorstand und Verwaltung

Markus Helfenstein Präsident

Geschäftsbericht 2015

ÜBERBLICK

Auf einen Blick Stand 31.12.2015

2015

Anzahl Liegenschaften

Liegenschaftswert brutto

165,0 Mio. CHF

Liegenschaftswert netto

138,3 Mio. CHF

Anzahl Wohnungen

600

Anzahl Gewerberäume

Anzahl Kindergärten

Arztpraxen

Anzahl Garagen

451

Anzahl Parkplätze

282

Gebäudeversicherungssumme

154,1 Mio. CHF

Katasterschatzung

154.4 Mio. CHF

Grundstückflächen

87 141 m 2

Liegenschaftsertrag brutto

8,8 Mio. CHF

Anteilscheinkapital

20,8 Mio. CHF

Anzahl Genossenschafter

698

Verzinsung Anteilscheinkapital

3¼ %

Vorstandsmitglieder

Mitarbeiter

Mitarbeiter in Personeneinheiten (PE)

3,8

Gründungsjahr

1953

Geschäftsbericht 2015

PRÄSIDENT

Jahresbericht Auszug aus dem Jahresbericht des Präsidenten

Markus Helfenstein Rückblick auf das Geschäftsjahr 2015

Geschäftsbericht 2015

JAHRESBERICHT

Markus Helfenstein, Präsident

Geschäftsbericht 2015

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